根據建築物(規劃)規例，香港所有地盤不論住宅或非住宅，都設有准許上蓋面積，即並不是整個地盤百分百面積都可以興建建築物，目的是避免大廈與大廈之間沒有空間，同時亦為大廈內更多的單位帶來充足的空氣流通及採光。
至於上蓋面積百分率的多少，除了取決於建築物用途(住用或非住用)及建築物高度外，另一關鍵就是地盤類型。
從建築物規例下，香港所有地盤主要分為三類：乙類地盤是指緊連2條闊度均不少於4.5米的指明街道的街角地盤；丙類地盤是指緊連3條闊度均不少於4.5米的指明街道的街角地盤；至於甲類地盤則指緊連一條闊度不少於4.5米的指明街道或緊連多於一條該類街道的、並非乙類地盤或丙類地盤的地盤。
基於丙類地盤多面向街，空氣流通或採光亦相對充足，故容許較高的上蓋面積百分率。舉例說明，假如住用建築物之高度為61米以上，甲類地盤之上蓋面積百分率為33.33%，至於丙類地盤則有40%。
上蓋面積直接影響發展或重建項目的實用率，故此在一般情況下，街角地盤的地價比單邊向街地盤為高。
作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生
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