最近難得與一位久未聯絡的朋友討論一下入市的疑惑, 筆者著實不敢對此刻的樓市何去何從妄下判斷, 但當彼此交換了意見後, 又出奇合拍地反問一句, 為何不能入市呢?
背景是這位年輕朋友任職政府制服隊伍, 名副其實的"鐵飯碗", 早已自置物業, 此番只為撈底購入平價細單位作投資用途, 卻遭到部份家人勸阻, 但他仍深信此刻時機正好。 為免過份影響朋友的決定, 筆者只簡單從"風險承擔能力"的角度稍為分析一下, 反正這是一個投資決定, 因人而異。
風險承擔是多個層面的, 最直接影響的就是自身供款能力。 背後的考量可分為入息的穩定、失業的風險、供款承擔比例及一些外部環境因素。 前兩者對於朋友來說相當穩健, 就承擔比例上, 考慮到早年自置物業的按揭借款額不高, 就算加上現時另一投資單位的總按揭還款也不會高於兩夫婦總入息的五成, 而且新購入的投資單位可用作放租幫補供樓, 似乎承擔比例亦是健康的。
最後外部因素放諸此刻市況就是息口的影響及樓價的走勢。 筆者相信以現時環球政經情況來看, 低息環境要持續好一段時間, 低息下入市的時機依然可取。 但談論到樓價的走勢真的不好說, 因為剛性需求一直堅實地支撐著整個樓市, 就算經歷上年中的社會運動及今年初的肺炎疫情, 住宅樓價才不溫不火地回落了一成至一成半左右, 最近又見回暖。 既然看不穿, 筆者跟朋友計計數, 以朋友承辦的按揭成數來看, 幾乎要樓價回落三成半以上才令朋友出現負資產風險, 那有能力就真的不能入市嗎?
作者為中原測量師行估價部高級經理張世昌先生
