最近看到報道，得悉有一個舊樓項目以100%業權並以招標形式聯合整幢出售。該區重建發展潛力不錯，唯此地盤面積較小，只有約數千方呎，大大影響重建後的可塑性。
一般來說，當某一地盤在地契及城市規劃下沒有地積比率、高度或地面覆蓋率限制，它的覆蓋率將根據建築物(規劃)規例而決定。如以最高地積比率重建，甲類地盤(即單邊向街地盤)之覆蓋率最大約為33%，而乙類地盤(即兩邊相連向街地盤)之覆蓋率最大為37.5%，最後丙類地盤(即三邊向街地盤)之最大覆蓋率為40%。
假設某甲類地盤之面積約為3,000方呎，按照最高地積比率重建，基於它的最大覆蓋率為33%，故地盤內只有約一仟呎可用作興建建築物。再者，於該大廈每一層的1000方呎樓面當中，需要預留約400方呎作升降機、樓梯等公共用途，故最終每一層則只會有約600方呎作真正住宅用途，實用率大受影響。
地盤面積愈小，實用率則幾何式降低，除非併合相連地盤以提高實用率，否則重建吸引性不大。
作者為中原測量師行專業估價部高級經理吳庭琛先生