美國聯儲局將於香港時間9月19日凌晨公布最新一輪議息結果， 外界普遍預期溫和減息0.25厘機會高唱入雲，將正式開展減息週期，預料不會出現太激進的行動，11月及12月再各減0.25厘更合乎實際需要。
近期港元拆息(HIBOR)已借勢回落，稍低於4厘水平，但預期港銀暫未有條件於月中美國減息後同步跟隨調低最優惠利率(P) ，始終資金需求拉扯下HIBOR回落需時，或者要等到年底聖誕節前後香港才有需要及有條件啟動減息(P)。當減息週期真正開始，本地樓市又會受到怎樣的影響呢？尤其在需求、樓價、信心及經濟狀況等多個層面又會有什麼潛在影響呢？
減息意味著貸款利率降低，這將直接減輕借款人的還款負擔。更具體講，隨著按揭利率有機會於今年底或下年初下降，按揭成本將明顯降低，這使得更多潛在買家能夠負擔得起上車成本，帶動需求。對於不論是首置買家，還是家庭換樓客也好，入場門檻降低始終是一大吸引力，配搭早前已經制訂好的樓市提振政策，再加上優質優惠的新盤貨源充足，將促使更多人於減息週期考慮上車。
刺激需求 帶動樓價
今年頭8個月中原城市領先指數已累跌6.14%，創近8年新低，普遍屋苑樓價已回落至接近2016年同期水平。但步入減息後，隨著需求拾級增加，當市場經過一段時間消化積存，樓價就會出現供求下的上行壓力，因為買家多、競爭大就會逐步推高樓價。而且低利率環境往往會吸引更多投資者入市參與，尋求資本增值或者板塊轉移，這將進一步帶動已低迷良久的樓價，有望實現止跌回升。
減息通常會提升市場對經濟的信心，對樓市絕對有積極正面的影響。根據以往經驗，隨著利率降低，資金總會可觀地流入堅實的房地產市場，變相增加樓市資金的流動性。環環相扣下，發展商亦會更願意於較低利率環境下重新投地及開發新項目。當減息週期開始後，上升的需求將逐步消耗完積存，樓價繼而止跌回升，停滯的發展火車頭勢將重新啟動，信心亦將相互影響下轉強。
減息通常連帶刺激整體經濟，對樓市亦有正面幫助。步入減息週期後，低利率將促進更多的投資及消費活動，幫手推動經濟增長，變相提升了房地產買家的購買力。而且當經濟前景好轉，樓價合理回升，負資產宗數持續下降，失業率改善，這將進一步增強市場信心及購買者的入市及換樓的能力。
千呼萬喚的減息終見曙光，對本地樓市將產生明顯的促進作用，一來直接減低按揭借貸成本，二來逐步提升需求及疲憊的入市信心，而重新激活發展鏈亦至關重要。
作者為中原測量師行估價部聯席董事張世昌先生
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