筆者經常都收到一些業主查詢,他們當中有許多都不太了解,為何租客欠租,明確地違反租約要求,而且租約上亦列明可以因此收回物業,但作為業主的實際上卻不能即時收回物業,而要透過法律程序才能解決。
雖然欠租的確是違反租約條款,雙方在簽訂時亦同意了根據條款執行,例如業主可以根據條款终止租約並收回物業。不過上述安排始終需要租客配合才能處理,如果租客堅持不交還物業,業主除了用法律途徑解決外,也不能強行收回單位,否則未經租客同意破門及處理其財物,亦有犯法的風險。
再者法律上一般會予違約一方糾正錯誤的機會,例如租客因各種原因拖欠租金,業主是否給予足夠機會通知租客糾正,如無其他選擇才可以訴諸法律解決。而且法庭傾向保護租住的權益,就算進行了法律程序,亦會給予租客提出反對、答辯、以及機會讓租客交還欠款。即使業主勝訴,亦給予足夠時間租客搬遷,直至無其他辦法才由執達吏最後破門收樓。
其實香港的租賃法例相對其他國家已經算是寬鬆,有不少國家有的租務管制甚至顧及租客的經濟負擔,在失業的情況下業主不能隨便收樓。始終世上沒有零風險的投資,投資物業收租亦一樣,為了避免及降低因欠租引起的損失,應當有選擇好租客開始下功夫,如果有幸遇上好租客,就當盡力挽留。
作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生
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